【趕緊賣掉房子,一套都不剩!】 ——發改委顧問國世平特別提示

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20130913-01

文章︰

中國工程院的韓院士傳來一篇有關房地產的文章,很值得看, 後面附有我不完全一樣的回應 !

【趕緊賣掉房子,一套都不剩!】 ——發改委顧問國世平特別提示

2013-09-08 , 國世平,清華資本經營(投融資與公司管控)總裁班的授課老師,為清華資本經營總裁班授課《資產證券化與投資銀行》;現任國家發改委顧問、深圳市政府經濟顧問、深圳大學當代金融研究所所長、教授、博士及博士後導師。

國世平曾經預測1997年香港房價會下跌30%,那時沒人當真,最後跌了80%。 在去年,他做的四個預測,三個預測全部應驗。第一個預測,煤炭及大眾商品價格很快就要暴跌,應驗;第二個預測,黃金很快就要暴跌,應驗;第三個預測,銀行裡缺錢,應驗;他的第四個預測是房地產很快就要崩盤……

以下內容為國世平教授為資本19班的部分授課內容!

非常高興今天能夠來探討我們的宏觀經濟形勢,包括我們未來的走勢。我們來看一看,我們過去十年,究竟發生了什麼事,未來十年我們又將要發生什麼。 我一直在講,如果你2000年開始投資,你是個傻瓜都賺錢。因為2000年到現在的投資,是中國財富的總爆發時期。我們知道,如果第一步你的投資買了房地產,2000年深圳的房價才只有多少啊?2200多,最高漲到多少啊,均價3萬塊錢,整整漲了11倍,你投資房地產,獲利多大,你說房地產賺不賺錢? 現在看到房價到今天這個地步,我告訴大家對中國的經濟傷害有多大。

第一,實體經濟的利潤只有5-10%,而房地產的利潤高達100%。這種結果說明什麼?所有的實體經濟,只要有可能都朝房地產轉移。上市公司“湘粵情”做什麼的?餐館的,現在餐館不大做了,轉到房地產去。上市公司雅戈爾做什麼的?服裝的,現在服裝也不做了,也朝房地產轉移。中國將是一個不折不扣的房地產的國家。一個國家以房地產作為立國之本,你得注意。

第二,我們的實體經濟遭受毀滅性的打擊。我們希望銀行的錢多一點救助實體經濟。但是我們銀行的錢80%是流到房地產的,我們的實體經濟根本就得不到救助。德國之所以可以抗衡全球兩次金融危機,就是德國有非常堅挺的實體經濟。實體經濟才是一個國家的立國之本。我們國家的立國之本在哪裡?

第三,我們的產能過剩多麼嚴重,我們的彩電、冰箱十年不生產都賣不掉。我們希望老百姓多一點的消費,但是我們中國的錢全部都去買房子。我們算了一下給老百姓1000塊錢,其中800塊就是買房子。祖孫三代的錢交給了首付,然後全家按揭,你還有多少錢消費,我告訴你房地產走到今天這個地步,令我們國家領導人感到非常的憂慮。

我想問大家,房地產到底是在漲還是跌?

全國的報導都在漲,你真的以為房子在漲嗎?我們的媒體,誰敢說房子跌?你一跌我就不給你廣告!現在媒體的廣告,都是地產的廣告。我想問大家,現在媒體是不是冒(沒有)德。中國大中城市70個城市在漲,那老百姓說房子肯定要漲。 我想問大家,中國的大中城市怎麼定義? 比如說我們廣東韶關、陽江、東莞、珠海、汕頭、江門,這都是屬於大中城市;講地級市,中國有多少地級市?648個。

我想問大家,中國648個大中城市,只有70個城市在漲,364個房子在跌,你怎麼不報導,還有120個城市不漲不跌?如果你全部報導出來,那時老百姓說,中國的大中城市70個城市在漲,364個城市在跌,還有120個城市不漲不跌,老百姓會怎麼想?但媒體對老百姓就報導第一個。

現在我告訴你,中央還不是擔心房子暴漲,現在中央最擔心房子像斷崖式的下滑。現在中央內部預計的房子很快就要崩盤,已經崩盤或很快就要崩盤的110個城市,很快就要崩盤。

第一個崩盤的,鄂爾多斯。我是內蒙古鄂爾多斯政府的高級顧問,我去年3月份到鄂爾多斯市去演講的時候,鄂爾多斯的房價是22000塊錢一平,我就給鄂爾多斯的市長、市委書記雲峰書記說,我說鄂爾多斯的房價很快就要暴跌,他怎麼說:教授,我們知道要跌,但最低也不能低於17000。我說誰說的。現在上一個月,鄂爾多斯政府給我的報告是多少,鄂爾多斯的房價跌到1700塊錢一平方米,全崩盤了,地產商全逃跑了。我的一個學生上個月從鄂爾多斯開回了36輛路虎車。

第二個崩盤的城市是溫州。溫州是中國炒房的,誰相信溫州的房子跌?現在溫州的房子砍掉60%還在跌,都在拋房子。

第三個崩盤的城市海南。我們限價限的最高價,海南是限的最低價,不能低於17000元。

第四個崩盤的城市是貴陽。貴陽房子貴到什麼樣,平均每個人能分到30多套房子。現在中央內部預警的房價要崩盤的:大連、瀋陽、營口、煙臺、青島、唐山、常州、寧波、石家莊、長沙、海南、麗江、北海、惠州、珠海很快就要崩盤。

將來的情況是什麼?房地產崩盤,地方政府崩盤,高鐵崩盤,地鐵崩盤,那麼我們的銀行一定崩盤。中央就一定要出手救啊。中央說房地產不要了,地鐵不要了,高鐵不要了,但是中央一定要救銀行啊。不救銀行怎麼辦,老百姓把你一輩子的血汗錢存到銀行,第二天早上說沒有銀行了,你不殺人放火才怪呢! 那麼中央還要救地方政府,你不救地方政府,地方政府沒有了,那不就亂套了嘛。中央也沒有錢,怎麼辦?只有一個辦法就是大量的印鈔,我們國家將出現惡性的通貨膨脹。

我們來看現在令中國領導人感到最為焦慮的問題是什麼,就是房地產。因為中國老百姓十年賺的錢全都買在房地產上了。我知道中國的老百姓都相信房子不跌,誰說的?經濟學家是數字說明問題。

在這裡,我選的是亞洲最具典型的三個國家和地區房地產走勢圖,大家看一下這三個走勢圖是不是驚人的相似?

每個國家和地區的房地產走勢,基本上是一樣的,沒有哪個國家和地區會走出自己獨立的痕跡。歷史是有驚人的相似,大家看,日本的房地產是不是1982年開始漲,香港的房地產92年開始漲,我們國家的房地產是2002年開始漲。我們香港比日本晚多少年?晚十年;我們比香港晚多少年?十年;我們比日本呢?晚二十年。

大家看,日本的房價從1982年大漲到1987年,漲了多少年?5年,在這5年裡,日本的房子整整漲了10倍,香港的房子從1992年大漲到1997年,漲了幾年?5年也漲了10倍。我們深圳的房子從2002年大漲到2007年,也漲了5年,整整漲了11倍。

但是房子是不可能永遠漲的,沒有哪個國家的房子一直漲。

日本沒有想到,在1987年日本的房子暴跌。到1993年,日本人極度悲觀失望的時候,沒有想到他的房子強勁的反彈,在1994年日本人又拼命的買房子,沒有想到1994年日本房子再次暴跌。到1995年,日本的房子整整跌了80%。

我們看看香港,香港的房子在1992年發展到1997年,漲了10倍。誰相信香港的房子跌?我不是吹,我是成功的預測香港的房子在1997年跌。我在1997年1月份在香港的信報和香港的電視臺發表演講,我說房子很快就要暴跌,李嘉誠一看非常的憤怒,在香港的經濟日報連續4天登廣告,名字就叫,質問國世平教授。 我的預測完全準確,香港的房子在1997年暴跌的到2003年,香港人極度的悲觀失望,後來沒想到房子強勁的反彈,在2004年香港人又拼命的買房子,沒有想到房子第二次探底到2005年。從1997年到2005年,香港的房子整整跌了80%。2005年,李嘉誠又在香港經濟日報整版的登廣告,向國世平道歉,同時聘請我為李嘉誠公司的高級顧問。

2007年,我又一次成功的預測中國的房產在2008年開始暴跌。結果,2008年北京的房子像斷崖一樣跌了40%,上海的房子跌的最少,跌了30%;我們深圳的房子像斷崖似的跌了30%,東莞的房子直接跌60%。

但是,國老師犯了一個最重要的錯誤。我沒有想到我們國家的領導人這麼亂來。大家看看,日本的房子跌了6年,香港的房子跌了6年,我們國家的房子至少要跌4年吧?剛剛跌到第三個月,到了2009年3月份,中央像發神經一樣宣佈救市,也就是溫家寶搞的4萬億投資。

4萬億投資要命啊。我們國家為此付出了極為高昂的代價。那時候地產商響應中央的號召,主動的把房價往下調,我們的地方政府和老百姓配合中央不買房子,沒有想到我們國家領導人這麼亂來,4萬億投資救了地產一把。

如果大家想一想,2008年讓房子慢慢跌下來,我們不會有這麼困難。非常可惜,現在中國老百姓都不相信中國房子會跌,但是我告訴大家,我今天負責任的告訴大家,中國老百姓再靠買房子賺錢的時代已經一去不復返了。

為什麼?房地產的格局已經發生了重大的變化。

去年我們國家大中城市190個城市在這裡,今年有多少,幾十個,可能明年只有多少,50個,可能後面30個,最後20個,最後10個。深圳、北京、上海的房子可能最後跌,因為我是萬科的高級顧問,我是李嘉誠公司的高級顧問。我問李嘉誠,為什麼深圳、北京、上海的房子泡沫最多,反而最後跌。他說教授,你想想就知道了,要保衛中心城市,我們首先把四線城市房子賣掉,救三線的;如果三線救不了,賣掉三線救二線;二線還不行就賣二線救一線;如果一線崩盤了,中國就全崩盤了。

我們中國的房地產所得稅是20%,這是個什麼概念?在座的你以後買房子,如果房子不漲30%,你一分錢都賺不到。為什麼?20%交了所得稅,還有5%的契稅,你還要買房子,還要按揭嗎?再交5%的按揭,你說房子漲30%多難漲啊。那房子難漲,你不賺錢,你還買房子幹什麼啊!

那你說好,你去買房子,你代我交稅。我告訴你房地產所得稅是直接稅,直接稅是不能轉讓的,只有間接稅可以轉讓!比如說我把我的房子賣給趙總,趙總代我交了30萬的稅,他到稅務局去舉報,國教授的房產稅是我交的,稅務局把我抓起來,把錢退給他,還坐牢。那把房價漲上去?開玩笑,房子貴誰買你的。

我們國家明年全方位徵收房產稅。中國的房產稅是多少?0.6%-6%。如果中央想把房產稅漲到6%是個什麼概念?那意味著在座的你住一百萬的房子,你一年交6萬的稅,你交就行了。國老師在深圳的房子700萬,我一年要交42萬的稅。李嘉誠一年交的房產稅是1700萬,他的豪宅17個億。我告訴你,到那個時候我們中國居民都要做一個選擇,根據你的收入水準決定你住房的大小。

我們中國的老百姓真的很可憐,我們根本就不是買房子,我們是買房子的居住權,因為土地不是你的,我們就買了70年居住權。我想問大家,誰住滿過70年?中國住滿30年拔掉,美國、日本和歐洲的房子連土地都是你的,人家才叫買房子。

房子很快就要崩盤,我必須警告在座各位:如果這個時候你膽敢再去買房,你將成為中國房地產史上最後一批解放軍,把別人徹底解放了,在上面站崗十年都下不來。

我建議大家,今年買一點股票,為什麼?因為股票和房地產在國外都是兩個並駕齊驅的。我們中國房地產長期在高位,我們的股票長期在低位,正不正常,絕對不正常。

中央一定要把房地產的價格打下來。如果老百姓的股票不漲,中國老百姓的資產就會要縮水,這是中央不願意看到的。中央希望,房子調下來,股票漲上去。至少老百姓的資產沒有縮水,如果中國的股票漲上去,房子跌了,中央一定要老百姓賣掉股票,抄底房地產,股票跌到這個地方,房地產漲到這個地方,就形成了房地產和股票的並駕齊驅。這是中央的戰略意圖。我告訴你,你在別的地方可以不聽黨的話,在投資方面一定要聽黨的話,因為共產黨是最大的專家。中國的經濟就是政治經濟。

那我們在座的就會說,教授,你說經濟不好,股票不是反應經濟嗎?經濟不好,股票怎麼會漲呢?但問題是,中國的股票什麼時候反應過經濟啊?美國的GDP上升170倍,美國的股票漲多少倍啊,600倍。我們的GDP上升多少倍?280倍,我們的股票上升為0。上屆證監會主席名字叫尚福林,上升的幅度為零。所以今天我要跟大家講,賣掉房子,買股票。明年如果股票漲上去了,房子跌了,再請我演講,我讓大家賣掉股票抄底房地產!

************竹本郎的看法*******************

我喜歡此文章,很陽光, 但分析沒考慮 "權力和私利"。 所以不能完全分析地產的走勢.

我認為未來是多箭頭發展,有些城市升,有些跌, 有些橫行, 等等 向四方八面走. 要看各地的經濟結構和 上面所說的因素 - 權力和私利 。

中國很大,各地經濟情況很不一樣,權力集中在中央但又有很多山頭霸王。中國當權者最大資源來自地產, 他們一定維護自己的利益而不會真實地打擊地價。加上資金高度集中在權貴手中,炒作之風永不會熄滅。

2008年後,全球維持低息和量寬將會持續一段頗長時間,可能至2018年。在遊資泛濫的情況下,有利房地產。在中國,放債監控不嚴謹,更值得細心思考。

這是有趣的話題, 但難以準確預測 !

 

 

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